Mietrecht: Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters ist rechtmäßig
Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter seine Miete nicht pünktlich zahlen kann, weil er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind.
Hierauf machte der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters aufmerksam. Dieser bezog seit 2011 vom zuständigen Jobcenter Leistungen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 leitete er die für seine Wohnung erhaltenen Zahlungen des Jobcenters nicht mehr an den Vermieter weiter. Dieser erklärte daraufhin wegen der Mietrückstände die fristlose Kündigung und erhob im Juni 2013 Räumungsklage. Das zuständige Jobcenter verpflichtete sich aufgrund einer einstweiligen Anordnung des Sozialgerichts, die aufgelaufenen Mietschulden zu übernehmen. Im Juli 2013 wurde das Sozialamt für den Mieter zuständig. Der Mieter beantragte dort Sozialhilfe einschließlich der Übernahme der Wohnungskosten. Das Sozialamt lehnte die Übernahme der Wohnungskosten jedoch ab. Hiergegen erhob der Mieter Widerspruch und beantragte einstweiligen Rechtsschutz beim Sozialgericht. Dieses verpflichtete den Sozialhilfeträger schließlich im April 2014, die Mieten von September 2013 bis Juni 2014 zu übernehmen. In der Zwischenzeit hatte der Vermieter wegen der ausbleibenden Mietzahlungen erneut die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, die Berufung des Mieters ist zurückgewiesen worden.
Auch vor dem BGH hatte der Mieter keinen Erfolg. Die Richter entschieden, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigung im März 2014 wirksam beendet worden ist. Zu diesem Zeitpunkt war der Mieter mit der Mietzahlung für Oktober 2013 bis März 2014 in Verzug. Der für die fristlose Kündigung erforderliche wichtige Grund lag daher vor.
Nach Ansicht der Richter steht dem Verzugseintritt nicht entgegen, dass der Mieter, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen angewiesen war und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hatte. Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien jedoch wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner auch dann nicht von den Folgen verspäteter Zahlung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen. Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung („Geld hat man zu haben“) ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Dieses Prinzip gilt auch für Mietschulden.
Bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung müssen darüber hinaus nicht die im Gesetz genannten zusätzlichen Abwägungskriterien beachtet werden. Vielmehr handelt es sich bei den bestimmten im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründen (zu denen auch der vorliegende gehört) um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit einer weiteren Fortsetzung des Mietverhältnisses. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist danach grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben. Der Schutz des (nicht rechtzeitig zahlenden) Mieters vor dem Verlust der Wohnung wird vielmehr ausschließlich durch die einmalig innerhalb von zwei Jahren gewährte Schonfrist (§ 569 Abs. 3 BGB) sichergestellt.
Quelle: BGH, Urteil vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14
